פירוק שיתוף במקרקעין – באילו מקרים?

אנו שומעים לא אחת, על בי זוג, או אחים יורשים, המעוניינים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין. לדוגמא" זוגות נשואים שמעוניינים להיפרד ואחד מהצדדים מעוניין למכור את חלקו בנכס והצד השני, מעוניין להישאר בנכס. גם סכסוך בני שותפים, אשר רכשו נכס והשותפות ביניהם עלתה על שרטון ואחד מהשותפים מעוניין לצאת מהשותפות ולקבל את חלקו בנכס. עוד מקרה קלאסי, כאשר אחים שהם יורשים ירשו נכס ואחד מהם מעוניין לקבל את חלקו בכסף מזומן, כאשר קיים תנאי בצוואה לגבי תקופת מכירת הנכס, האחים מסוכסכים ולכן, במקרה זה, רק בית המשפט יכול להכריע, למרות שקיים הצורך לקבל את רצון המצווה, אך ישנם מקרים רבם, אשר בהם רק ביהמ"ש לענייני משפחה יוכל להחליט על פירוק השותפות בנכס.

סעיף 37(א) דן בזכות זו. למעשה הזכות לפירוק שיתוף בנכס מתייחסת גם לסעיף 37(ב) וזה לשונו:" הייתה בהסכם שיתוף תניה שוללת  או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה אשר עולה על 3 שנים, רשאי בית המשפט, כעבור 3 שנים, לצוות על פירוק שיתוף במקרקעין, למרות ההתניה המגבילה, כך שלאחר 3 שנים רשאי ביהמ"ש לענייני משפחה להתערב ולצוות על הפירוק בנסיבות מסוימות." כעת, השאלה שנשאלת היא: מה קורה בדירת מגורים שבה מתגוררים ילדים קטינים וכעת, אחד מההורים מעוניין לפרק את השיתוף? . על כך דן סעיף 40א(א) בחוק המקרקעין, אשר דן בסוגיה זו ואומר, כי ביהמ"ש לא יפרק את השיתוף בדירה באמצעות מכירה, כל עוד לילדים ולהורה שהוא המשמורן, נמצא איזה שהוא הסדר מגורים אחד שיתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם לתקופה שיקבע. 

מתי בית המשפט מורה על פירוק שיתוף במקרקעין?

הגישה הבסיסית של המחוקק, לזכות של פירוק שיתוף במקרקעין, לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הוא שפירוק שיתוף מעודד את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין, כאשר הפיצול של הבעלות, מכביד על מכירת הנכס בשוק ועל פיתוחו. למרות הטעמים הללו, כאשר שותפים בנכס מקרקעין, מעוניינים לפצל את הנכס ולמעשה באופן זה, מעוניינים ליצור מידה רבה יותר של היציבות בשותפותם  ולמנוע באופן זה, פירוק ע"פ הרצון של אחד מהשותפים. 

השאלה הנוספת היא: מה קורה כאשר מדובר בשותפים רבים בנכס? ומה האפשרות שכל שותף מעוניין לפרק את השותפות? המשמעות היא שהמשך קיום השותפות טעון בהסכמה מלאה של כל השותפים, האם יכולים השותפים להשיג את מטרתם?. התשובה היא שקיימים כלים משפטיים, אשר במידה ומדובר בנכס השייך לחברה שיש בה  מספר שותפים, ניתן יהיה למצוא דרכים עקיפות.  למשל, די בלהקים חברה, שתהיה בעלת המקרקעין ולהקצות בה מגדת לחברים באופן יחסי לחלקיה בשותפות, היות וסעיף 37(א) לחוק המקרקעין אינו חל על חברות, כי אם רק על שיתוף במקרקעין, כך שחברה חסינה בפניו, אך ניתן יהיה לפרק את החברה ע"פ דיני חברות מן הצדק והיושר.

מה מותר ומה אסור במסגרת של פירוק שיתוף במקרקעין?

ישנם כללים שחשוב לפרט, אשר יש לקיים במסגרת הליך פירוק שיתוף במקרקעין. נתחיל בשאלה, מי רשאי לתבוע? התשובה היא של מי שרשם את זכויותיו במקרקעין, כך שמי שאינו רשם את זכויותיו בנכס, אינו רשאי לתבוע, למשל יורש שעדיין לא רשם את הנכס בטאבו. יש לשים לב לנקודה הזו, כאשר היא מהווה תנאי מקדמי להגשת התביעה, אחרת ביהמ"ש לענייני משפחה, ידחה אותה על הסף. הנושא החשוב השני הוא, שלא קיימת האפשרות, לשותף במקרקעין לכפות בהליך פירוק שיתוף של שותף אחד מתוך כמה שימכור לו את חלקו במקרקעין למשל שותף אשר בבעלותו 95% ממגרש, אינו יכול לתבוע משותף שהוא הבעלים של 5% מהמגרש למכור לו את חלקו, כי אם הוא יצטרך למכור את חלקו, או לזכות בהתמחרות מול צדדים שלישיים (צד ג').

יש להתחשב ברצון השותפים במקרקעין, לפי סעיף 43 לחוק המקרקעין, לדוגמא, כאשר חלק מהשותפים מעוניינים להישאר יחד, ביהמ"ש יטה להתחשב ברצונם. למשל, כאשר ישנם שותפים על קרקע בת 6 דונם עם 20 שותפים, כאשר חלקם מעוניינים להישאר יחד. ניתן יהיה לחלק את הקרקע  כאשר מדובר על "חלוקה בעין". יש לנהל מו"מ בין הצדדים, אם השותפים בקרקע והן המציעים, ומו"מ זה מקובל, כאשר הליך זה נקרא הליך התמחרות. הליך זה ינוהל בצורה הוגנת ושוויונית ובהתאם לכל דין.

מהו הליך פירוק שותפות במקרקעין בדרך של חלוקה בעין?

לפי סעיף 39  לחוק המקרקעין, נקבע כי ניתן לעשות חלוקה פיזית של המקרקעין בין שותפים, כאשר זוהי הדרך המועדפת לפירוק השיתוף. חלוקה זו נקראת "חלוקה בעין". ביהמ"ש יבחן אם הדבר אכן אפשרי, לפי דיני התכנון והבנייה, דיני הקניין ועוד. כמו כן, ביהמ"ש יכול אף להורות על תשלומי איזון ועל רישום זיקת הנאה למעבר (סעיף 5 לחוק המקרקעין). למשל, חלקה שלפי דיני התכנון והבניה ניתן לחלק אותה לשני חלקים שאינם שווים, ביהמ"ש יכול להורות על חלוקה בעין עם תשלומי איזון. כמו כן, חלקה, אשר תמנע גישה לאחד מהחלקים, ביהמ"ש יורה כי הגישה תהיה דרך החלק השני במקרקעין ותירשם בתור "זיקת הנאה".  למעשה, חלוקה בעין, היא הדרך המועדפת, כל עוד זה ניתן וחלוקה באופן הזה, לא תגרום הפסד לשותפים בנכס.

במידה ומוגשת תביעה בדבר פירוק שיתוף במקרקעין באיזו ערכאה יש להגיש אותה?

לפני שמעוניינים להגיש תביעת פירוק שיתוף במקרקעין, יש לבדוק היכן המקרקעין, כאשר יש לבדוק אם מדובר על רישום  בטאבו? או ברשות מקרקעי ישראל או במנהל? או שאולי המקרקעין נמצאים בספרי חברה יזמית או קבלנית? כאשר מדובר על מקרקעין הרשומים בטאבו, תוגש לבימ"ש קמא (בימ"ש השלום) אשר ממוקם באזור שבו מצוי המקרקעין ותתנהל ע"פ  חוק המקרקעין וזאת, ללא תלות בשוויין. כאשר מדובר על תביעת פירוק שיתוף בנכס מקרקעין שאינו רשום בטאבו, תוגש לבימ"ש השלום או המחוזי, אך אם שווי המקרקעין עולה על סכום של 2.500.000 ₪ ומעלה, אזי, התביעה תנוהל בביהמ"ש המחוזי.

אם מדובר בתביעה של פירוק שיתוף במקרקעין, אשר שייכת לבני משפחה שהסתכסכו, תביעה זו, תדון אך ורק בביהמ"ש לענייני משפחה וזאת,  מבלי להתחשב בשווי המקרקעין ו/או היכן הם רשומים. ניתן לראות את ההגדרה של "בן משפחה" הקבוע בסעף 1 לחוק ביהמ"ש לענייני משפחה התשנ"ה – 1995.אם נסכם זאת כך, המחוקק קבע, כי ביהמ"ש אינו המקור של הסמכות או המקור להשכנת שלום בין שותפים לנכס במקרקעין, כך שמוטב כי יפרידו את נכסיהם במהירות. המחוקק מצדד בכך, כי חיסול השיתוף במקרקעין, מהווה את המטרה הרצויה הן לטובת השותפים עצמם וגם למטרת המשק והכלכלה בפיתוח המקרקעין (ראה ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' הרב אנגלנדר ואח' אשר פורסם בנבו). לפיכך, בתי המשפט בישראל, אימצו את הגישה לפירוק השיתוף במקרקעין.

על הקשר ההדוק בין הליכי ירושה לבין שיתוף פירוק במקרקעין

חשוב לציין, כי קיים קשר הדוק, בין הליכי ירושה ומימוש זכויות יורשים, לבין הליך פירוק שיתוף במקרקעין. הכוונה היא, שבמקרים רבים כדי שהיורשים יממשו את זכויותיהם בירושה על נכס מקרקעין, יש לנקוט בתביעת פירוק שיתוף ולכן, מומלץ לפנות אל עו"ש המתמחה בפירוק שיתוף בנכס מקרקעין.  בגלל שבמרבית הירושות או העיזבונות, ישנן דירות, מגרשים ובתים פרטיים, כך שתביעת  פירוק השיתוף, תאפשר לכל יורש לגרום למכירת הנכס בשוק החופשי ולכל המרבה במחיר, כך שיוכל יהיה לקבל את חלקו היחסי בתמורת מכר הדירה בהתאם לחלקו היחסי בנכס.